תנאים שונים של משכנתא בבנקים שונים – מדוע יש הבדל בין התנאים למשכנתא שכל אחד מקבל מהבנק?

אחת מהפעולות המומלצות למי שמתעניין ברכישת דירה וזקוק לשם כך ללקיחת משכנתא (יש מישהו שיכול לרכוש דירה בלי משכנתא?) היא עריכת השוואה בין משכנתאות. בישראל פועלים בנקים רבים למשכנתאות שקיבלו היתר מהשלטון להעניק משכנתא – הלוואה בתנאים מיוחדים למי שנמצא זכאי ועומד בקריטריונים הקבועים בחוק לקבלת משכנתא.

מדוע צריך לערוך השוואה בין המשכנתאות השונות? משום שכל בנק יעניק לך הצעה אחרת למשכנתא: סכום שונה, סכום החזר שונה, ריבית שונה, תנאי משכנת  אחרים, עלות משכנתא אחרת, גובה החזר החודשי לא דומה ומאפיינים אחרים שונים.

ההבדל בין הצעות, מסלולי ותנאי המשכנתא שתקבל לא רק מתקיים בין הבנקים השונים אלא אף בין סניפי הבנק השונים. כך למשל אם תיכנס לסניף בנק לאומי ותתעניין במשכנתאות בבנק לאומי תקבל הצעה שונה מזו שתקבל בסניף בנק לאומי אחר.

מדוע משכנתאות בבנק לאומי משתנות מסניף לסניף?

מדוע זה קורה? למה משכנתאות בבנק לאומי בסניף פלוני יוצעו לך בתנאים שונים ממשכנתאות בבנק לאומי בסניף אלמוני? ומדוע תנאי משכנתאות בבנק לאומי שיוצעו לך יהיו שונים מתנאי משכנתא בבנק אחר? ממה נובעים ההבדלים בין תנאי המשכנתא השונים ובין ההצעות?

מדיניות הבנק: לכל בנק בישראל מדיניות משלו ודרכי פעולה שונות.

זהות יועץ המשכנתא: יועצי המשכנתא הם למעשה בני אדם. מי שמייעץ לך לגבי משכנתאות בבנק לאומי הוא פקיד חביב ומשכיל שסיים לימודים אקדמיים ורכש הכשרה בתחום כלכלה ובנקאות והתמחה במשכנתאות. הוא יעבד את הנתונים והמאפיינים שתציג בפניו שונה לגמרי מפקיד בבנק אחר או מפקיד בסניף אחר שיציע לך משכנתאות בבנק לאומי שונות ואחרות על אף שמדובר באותו בנק ובאותה מדיניות.

מאפייני מבקש המשכנתא: גיל, הון עצמי, מקצוע, גובה שכר, כיוון התפתחות מקצועי, יכול השתכרות מקצועית, מקום המגורים, מספר האחים, מספר הילדים, מצב העובר ושב ועוד מאפיינים של בני הזוג מבקשי המשכנתא ישפיעו מאד על תנאי המשכנתא שיוצעו לך.

מסלול המשכנתא שנבחר: בנוסף לנתונים האישיים והכלכליים של מבקשי המשכנתא ולצד מדיניות הבנק ואופי הפקיד, הגורם המשפיע יותר מכל על תנאי המשכנתא היא מסלול המשכנתא בו תבחר. ישנם אין סוף מסלולי משכנתא כשכל מסלול ייחודי ומציע תנאים אחרים. על אף שמדובר באותה משכנתא, באותו נכס, באותם מבקשי משכנתא ובאותו סכום הלוואה, השוני בין מסלולי המשכנתא יהיה תהומי. בכל אחד תנאי המשכנתא, עלות המשכנתא וגובה ההחזר החודשי יהיה שונה לגמרי. כל זה משום שנבחר מסלול משכנתא שונה. הגורמים המשפיעים על מסלול המשכנתא הם ההצמדה, הריבית ותנאי הפירעון.

יכולת התמקחות: עם העליה במחירי הנדל"ן ההתמקחות סביב גובה המשכנתא הפכה מקובלת יותר ויותר. לקוחות בעלי יכולת התמקחות גבוהה שלא יתביישו להפעיל יכולות מיקוח חדות יזכו בתנאים טובים יותר ובהצעות מפתות בהשוואה ללקוחות שיעשו סקר שוק מקיף אך ימהרו לקבל את הדין ואת תנאי ההצעה מבלי לנסות להתעקש ולהתמקח. כמובן שחשוב להתמקח בכבוד ולהשיג תנאי משכנתא טובים.